MHL Besiktningsteknik   

*  KONTROLLANSVARIG PBL                  *   ENTREPRENADBESIKTNINGAR                           * ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGAR            *   BOSTADSRÄTTSBESIKTNINGAR                         *FUKT-OCH SKADEUTREDNINGAR                                                                                             *ENERGIDEKLARATIONER  /TERMOFOTOGRAFERING                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    

____________________________________________

Överlåtelsebesiktning
____________________________________________

 

Varför anlita besiktningsman SBR ?

En överlåtelsebesiktning utförd av en SBR  certifierad eller godkänd besiktningsman genomförs enligt deras beprövade arbetsmetod med tydliga formulär som säkerställer kvaliteten i granskningar och utlåtanden. Genom SBR hålls besiktningsman a' jour med fortlöpande utbildningar  och har specialisthjälp att tillgå om han eller hon behöver hjälp i frågor som kan dyka upp.
SBR har krav på sina besiktningsmän att vara utbildad byggnadsingenjör med mångårig vana av byggnadskonstruktioner och byggjuridik.
För sin utövning ska besiktningsman inneha en ansvarsförsäkring som täcker skada för beställaren om något allvarligt  fel begås  vid deras utövning.
Tillsammans så skapar detta de bästa  förutsättningarna för att du som uppdragsgivare ska känna dig trygg när du anlitar våra tjänster i en så viktig affär som ett fastighetsköp innebär .

 

Varför ska ett hus besiktigas ?

Besiktning utförs i samband med en försäljning / köp av ett hus och  där både säljare och köpare vill få information om det byggtekniska skicket som huset befinner sig i utifrån vad man kan förvänta sig baserat på  husets ålder och skick.
Besiktningen ska också ge den bild av det som avtalats samt säljs i det skick som fastigheten befinner sig i på kontraktsdagen .
Detta är anledningen till att besiktning ska ske innan undertecknande av köpekontrakt för att man ska kunna åberopa avdrag för dolda fel som upptäckts efter övertagandet. Kan inte besiktningen utföras innan kontraktets påskrift men ändå kunna göras gällande så måste detta skrivas in i  köpekontrakt genom en s.k besiktningsklausul .

Köparbesiktning 
En besiktning är samtidigt  ett sätt för köparen att uppfylla den del av  lagstadgade undersökningsplikten som denne har enligt Jordabalken kapitel 4 §19 för dolda fel vid köp av fast egendom . Fel och brister som borde upptäckts vid en sådan undersökning räknas inte som dolda fel enligt lagtexten varför köparen själv får stå  risken för sådana fel som  upptäcks efter köpets slutförande .
För att  undvika sådana misstag så kan köparen  anlita en sakkunnig och opartisk byggteknisk besiktningsman  för sin undersökning . Överlåtelsebesiktningen minskar därmed risken för framtida konflikter mellan köpare och säljare genom att fel och brister kan upptäckas i tid. Den kan också få en avgörande betydelse vid bevisningen av dolda fel om sådan tvist uppstår vid ett fastighetsköp.

Säljarbesiktning

Vid en försäljning av en fastighet kan en säljare låta utföra en besiktning som ger denne information om husets skick  inför försäljningen.
Säljaren har då möjlighet att åtgärda brister i fastigheten som kan medföra en nedsättning av ett tänkt försäljningspris .
Besiktningen kan också ligga till grund för tecknande av en säljarförsäkring hos någon på marknaden förekommande försäkringsbolag och som täcker säljarens ansvar mot köpare för dolda fel.

Underhållsbesiktning
Ett hus utsätts kontinuerligt för slitage och har oftast någon form av skada som behöver åtgärdas .Som fastighetsägare kan man låta utföra en underhålls- besiktning för att planera in lämpliga åtgärder för byggnadens upptäckta problem t.ex innan en försäljning. En sådan besiktning har i huvudsak samma förfarande som vid en överlåtelsebesiktning men har som främsta uppgift att ge fastighetsägaren möjlighet att planera in lämpliga underhållsåtgärder för att undvika dyra och omfattande framtida reparationskostnader .


 

Vem har rätt till besiktningsutlåtandet ?

Den som är uppdragsgivare dvs beställaren av besiktningen äger rätten till utlåtandet. Är en säljare uppdragsgivare så kan köparen via s.k. köpargenomgång med besiktningsmannen ges , tekniskt sett , samma rätt till avtalet med besiktningsmannen och dennes utlåtande som säljaren .

Det är dock alltid att rekommendera en köparen att anlita en egen opartisk besiktningsman vid köpetillfället med tanke på det renodlade ansvarsavtal mellan besiktningsman och köpare som då kommer att gälla.                                                   Köparen ges då också tillfälle att närvara vid besiktningen och därmed ges möjlighet att få relevant information direkt på plats.

 

 Hur utför man en överlåtelsebesiktningen  ?     

Besiktningen börjar med att besiktningsmannen samlar in uppgifter från säljaren över de handlingar som rör fastigheten samt kompletterande upplysningar som inte framgår av dokumentationen men som är av vikt för säljarens upplysningsplikt till köparen om utförda renoveringar , tidigare skador etc .
Därefter följer en noggrant okulärbesiktning med anteckningar över husets alla tillgängliga och synliga ytor .Vikten ligger på synintrycket vilket betyder att instrument inte används och att inga fysiska ingrepp görs i byggnaden .
Besiktningsmannen bedömer också om det finns påtagliga risker för väsentliga fel i fastigheten som inte framkommit vid okulärbesiktningen. Sådana risker beskrivs i en riskanalys , där även motivering lämnas för vad i risken kan bestå av .
Efter slutför besiktning, som avslutas med en muntlig genomgång , upprättar besiktningsmannen ett skriftligt utlåtande där fastighetens byggtekniska skick och risker beskrivs .
 I  utlåtande kan besiktningsmannen föreslå fortsatt teknisk utredning avseende förhållanden som inte kunde klarläggas vid besiktningen och därmed behöver en mer ingående utredning för klarlägga av bristens omfattning. 

 

Vad omfattas inte av besiktningen ?

Annan byggnad på tomt som inte hör ihop med huvudbyggnad samt mark som ej har ett omedelbart samband med byggnader ingår normalt inte i besiktningen.
Funktionsprovning av el , värme, vatten , sanitet ,vitvaror , ventilation , skorsten eller eldstad ingår normalt men undersökningar där utöver brukar utföras av anvisade sakkunniga inom respektive område el-, ventilation-, värme och vatten etc. Provtryckningar , radonmätning , fuktmätning , inspektion av oljetankar är också delar som inte  besiktigas av överlåtelsebesiktningsmannen  men som ingår en köpare undersökningsplikt enligt Jordabalken.


 

Vad händer om huset inte duger ?

När köparen får besiktningsutlåtandet kan denne besluta att acceptera säljarens villkor . Om köparen finner att det föreligger fel i fastigheten så kan denne föreslå en fördjupad undersökning för att mer exakt fastslå bristens omfattning.
Köparen har därefter att ta ställning till om denne ska inleda en förhandling om villkoren eller om man ska avstå från köp. En brist som upptäcks efter kontrakts- dagen ska så snart den upptäcks reklameras till säljaren eller dess ombud.
Därefter får man lösa ansvarsfrågan för bristen  mellan säljare och köpare innan talan på ersättning kan göras .
Har säljaren handlat i grovt vårdslöshet eller i strid mot god tro och heder kan köparen göra gällande fel även om reklamation inte skett inom skälig tid. Reklamationer bör göras skriftligt av bevisskäl .


 

Vad är ett Dolt fel ?

Jordabalken säger att du har rätt till nedsättning av köpeskillingen om ett fel som upptäcks anses vara ett  Dolt fel. Nedsättningsbeloppet som kan utgå ska motsvara den nedsättningen av köpeskillingen som hade gjorts om felet varit  känt vi husköpet. Om felet varit väsentligt så att du inte ens hade köpt huset  om felet varit känt så har du även rätt att häva köpet.
Regler för  vad som räknas som ett dolt fel finns i jordabalken 4:19 samt rätts- praxis. En grundregel är att byggnaden bedöms ha varit i betydligt sämre än vad du hade anledning att räkna med utifrån ålder och skick.
Fel som enligt motsvarande regler borde upptäckts vid en besiktning räknas inte som dolt fel.
Vid bedömning huruvida ett dolt fel föreligger för en byggnadsdel som inte har besiktigats  t ex. vid undantag för ej tillgänglig del , gäller regeln att  om det vid besiktning inte kunnat upptäckas  så är felet dolt  och således inte undantaget i lagen . 

 

Vad är Friskrivning ?

Säljaren kan göra friskrivningar med undantag från ansvar för en byggnad eller delar av en byggnad som kan vara behäftat med fel eller brister . Fel får dock inte kännas till av säljaren eller vara upptäcktbart vid en köparbesiktning . Om fastigheten uppvisar väsentligt sämre skick än vad man kan förvänta sig kan dock ansvaret återgå till säljaren varvid köparen får reklamationsrätten åter .


 

Vilket Ansvar vilar på vem vid en fastighetsaffär ?

Köparens ansvar
Köparen har ett långtgående ansvar enligt jordabalkens undersökningsplikt för dolda fel. Det som en köpare bort upptäckt vid sin undersökning eller bort räknat med utifrån husets ålder och skick är köparens ansvar .

Säljarens ansvar
Säljarens ansvar regleras i Köplagen kap. 1 och har därigenom inte  någon egentlig upplysningsplikt motsvarande köparens undersökningsplikt .
Säljaren har däremot ett ansvar för fel och brister som denne känt till men undvikit att upplysa om vilket anses som försumlighet från säljarens sida.
Säljaren har också ansvar för fel och brister som köparen inte bort eller kunnat upptäcka vid sin undersökning samt för den standard som är väsentligt lägre än vad en köpare haft anledning att förvänta sig .
Säljarens ansvar för dolda fel är 10 år .

Besiktningsmannens ansvar
Besiktningsman ska utgöra sakkunnig för att underlätta en köpares undersökningsplikt.Om besiktningsmannen missar något i sin utövning som den normalt kunnige lekmannen bort ha upptäckt så räknas inte det som dolt fel .
Kravet från köparen på en säljare övergår därmed på besiktningsmannen .
Besiktningsmannens ansvar för sådana felaktigheter gentemot sin uppdragsgivare är 2 år .
Besiktningsmannens ansvar framgår av villkoren i uppdragsskrivelsen.


 

 

Läs mer om vad besiktningar omfattar och vad SBR står för på   www.bygging.se

Läs mer i Jordabalken Kap 4                                                                           www.riksdagen.se/sv/Dokument-Lagar//Lagar/svenskforfattningssamling/_sfs-a970-994
 

 

  

Bostadsrättsbesiktning

Vid köp av lägenhet såväl som med hus så är det viktigt att man känner till det skick som man kan förvänta sig att den nya bostaden har innan köpeavtal skrivs .

Vad som är viktigt för dig som bostadsrättsköpare att känna till är att köp av lägenhet betraktas som köp av löst egendom och att avtal regleras enligt Köplagen istället för med Jordabalken .   

Det innebär att lägenheter säljes i befintligt skick och att man därmed som säljaren inte bli ansvarig för brister och fel som upptäckes efter fullgjord försäljning i samma omfattning som för småhus . Prespektionstiden är 2 år .

Besiktningsmetodiken är ungefär densamma för lägenhet som hus med en okulärbesiktning av invändiga utrymmen som du som ägare av lägenheten har eget ansvar för .

Vissa delar i en lägenhet innebär större risker för innehavaren form av höga kostnader som kan uppstå vid reparationer/åtgärder .Dit hör de vattenskador som kan finnas eller uppstå i badrum i synnerhet i äldre bestånd med gamla avloppsledningar och och äldre tätskikt . Anslutningar av installerade maskiner ,radiatorsystem och övriga rörledningar är också delar som besiktigas noggrant av just den anledningen .

Besiktningsmannen utfärdar sedan ett utlåtande över lägenhetens skick och vilket ifrån man kan ta del av de fel och brister som kan påverka köpets slutförande utan tråkiga upptäckter efter det att affären är avklarad.

Area-mätning
Som en del i bostadsrättsbesiktningen och för att undvika framtida tvister mellan köpare och säljare kan vi också erbjuder en korrekt uppmätning av bostadens yta
enligt Boverkets mätregler . 

 

Läs mer om  innehavares ansvar i kapitel 7:    www.bostadsrättslagen.se

 Läs mer om Areamätning  :      www.sis.se/areamatare